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Em busca do equilíbrio na Incorporação Imobiliária

segunda edição do seminário A Incorporação Imobiliária na Perspectiva do STJ voltou a lotar o auditório do Superior ­Tribunal de Justiça, em Brasília (DF). No último dia 25 de abril, mais de 600 participantes – dentre magistrados, promotores, procuradores, ­advogados, estudantes e empresários – acompanharam um debate técnico de alto nível. Com o tema Proteção ao consumidor, o Seminário apresentou diferentes visões sobre como alcançar a difícil harmonia entre os interesses de todos os envolvidos no mercado imobiliário.

Realizada por iniciativa do Instituto Justiça & ­Cidadania e do STJ, com a correalização da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e do ­Senai Nacional, com apoio da Itaipu Binacional e da Caixa, o Seminário promoveu a discussão sobre temas importantes como a necessária distinção entre consumidor e investidor, nuances do crédito imobiliário e o conflito entre interesses coletivos e individuais. A partir dos caminhos abertos na primeira edição do evento, em junho do ano passado, e desta vez sob a ótica do consumidor, proporcionou um debate ainda mais profundo sobre o distrato/ resolução dos contratos e suas consequências para a saúde financeira dos empreendimentos imobiliários.

Múltiplos olhares – Participaram da mesa de abertura a presidente do STJ, ministra Laurita Vaz, o vice-­presidente, ministro Humberto Martins, a presidente da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCon), promotora de justiça Alessandra Garcia Marques, o superintendente nacional da Caixa, Gryecos Loureiro, e a presidente do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (BrasilCon), Amanda Flávio de Oliveira. Representando as empresas do setor imobiliário estavam o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário no Rio de Janeiro (Ademi­-RJ), Cláudio Hermolin, o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flavio Amary, o vice-presidente da CBIC, Adalberto Valadão, e o presidente do Instituto Justiça & Cidadania, Tiago Sales.

“Estamos aqui para colocar os dilemas daqueles que, diferentemente do que acontece em grandes mercados estrangeiros, em que as pessoas vão à procura do imóvel, eles não o fazem na condição de investidores, mas na condição de consumidores tutelados pelo direito fundamental, previsto no Art. 5o da Constituição, inciso XXII. É um aspecto bem peculiar, de fato. Tanto quanto o modelo de incorporação no Brasil é distinto, também o é o contrato que rege esse início de pactuação”, rebateu a promotora Alessandra Garcia Marques, que acrescentou: “É importante que os órgãos de defesa do consumidor ouçam o mercado, do mesmo modo o mercado deve dialogar com os órgãos de defesa do consumidor e com aqueles que, de fato, tutelam os consumidores no país, especialmente de modo coletivo”.A multiplicidade e divergência de olhares sobre as questões em debate se deixou notar desde as primeiras falas, que não se limitaram aos cumprimentos protocolares de sempre. “O único lugar do mundo em que acontecem essas rescisões contratuais é o nosso país. O único setor que é obrigado a devolver, vários meses ou anos depois de receber é o da incorporação imobiliária. Precisamos que os contratos sejam respeitados. A Justiça é a ferramenta necessária para que a gente cumpra esses contratos e dê exemplos, principalmente num momento em que queremos fazer o país voltar a crescer”, ­comentou em sua saudação o presidente do Secovi­-SP, Flávio Amary.

Gente é diferente – O primeiro painel, com o tema “Consumidor, investidor e crédito imobiliário – distinções no contrato para a aquisição de imóveis”, foi presidido pelo ministro do STJ Antonio Carlos ­Ferreira. Teve como participantes o ministro do STJ Paulo Dias de Moura Ribeiro, a promotora Alessandra Garcia Marques, o empresário representante do ­Secovi-SP Ely Wertheim e o professor Teotônio Costa Rezende, especialista em crédito imobiliário. O ministro Moura Ribeiro historiou a evolução legislativa desde a edição da Lei da Incorporação, passando por outros marcos legais sobre o direito de arrependimento no compromisso de compra e venda. “O Tribunal da Cidadania vem procurando assegurar direitos a quem tem cidadania, embasado na ideia de que aqueles que participam do negócio jurídico de transmissão de propriedade precisam ser tratados como gente. Isso lembra muito a música de Geraldo Vandré, que na estrofe fala que ‘gado a gente marca, tange, ferra, engorda e mata, mas gente é diferente’. Essa gente que participa desse contrato merece a dignidade que a Constituição espalhou para todos nós”, concluiu o ministro.

Nem bom, nem mau – Ely Wertheim falou sobre a complexidade, as vicissitudes e as sutilezas da incorporação imobiliária, ressaltando os altos custos e riscos para os empresários em contratos de “longuíssimo prazo”, desde a prospecção do terreno até a ­entrega das chaves. O empresário destacou a necessidade de identificar quem deve de fato ser protegido nas relações de consumo envolvidas, uma vez que em determinadas situações o investidor ou especulador pode estar “revestido de comprador final”. “Temos que proteger apenas quem realmente precisa. (…) Não estou falando de apartamentos sociais, mas de pessoas que compram apartamentos de milhões de reais. Unilateralmente, eles decidem rescindir o contrato e pleitear a devolução dos valores simplesmente porque a sua expectativa de ganho, que é o aumento do valor do imóvel, não se realizou. Não vendemos aumentos, nós vendemos imóveis”, completou o empresário.A promotora Garcia Marques trouxe também um histórico da legislação, mas na perspectiva dos ­órgãos de defesa do consumidor. “Esse debate está relacionado a uma série de práticas comerciais que o CDC considera abusivas, e que de fato acontecem, razão pela qual a judicialização no Brasil é uma realidade. Os consumidores não vão ao Judiciário apenas para resolver por inadimplemento o contrato de compra e venda”, afirmou a promotora. Ela criticou duramente “modalidades nocivas de publicidade que precisam ser banidas do mercado”, como a oferta de crédito imobiliário sem comprovação de renda. Questionou ainda a imposição dos contratos de corretagem aos consumidores, ressaltando não ser contra a corretagem, mas “contra o modo como ela é feita”, que ­segundo ela seria de forma arbitrária.

O professor Teotônio Rezende trouxe a experiência do mercado de crédito imobiliário para comentar as diferenças entre os modelos de financiamento, bem como os mecanismos e ajustes necessários para reduzir riscos e melhorar as condições de sustentabilidade dos empreendimentos. Ressaltou que, embora a irretratabilidade seja inerente à natureza do negócio, os consumidores sem condições de arcar com as prestações não podem ser levados a um beco sem saída. Para ele, “a maior proteção para os clientes é termos regras claras, precisas, que não necessitem ser interpretadas, mas apenas aplicadas”.

Nas considerações finais do painel, o ministro Antonio Carlos Ferreira destacou que o mercado “não é bom nem mau, o mercado é racional” e reage de acordo com as oscilações financeiras e as decisões judiciais. “O mercado procura reduzir sua vulnerabilidade deixando de operar ou embutindo os riscos em seus custos, o que acaba por onerar a sociedade como um todo”, disse Ferreira. Ele acrescentou que a segurança jurídica é indispensável para construir um ambiente de negócios mais estável e previsível, tanto para empresários quanto para consumidores.

Critérios objetivos – O segundo painel do Seminário trouxe o tema “Proteção dos consumidores adimplentes: interesse coletivo x individual” e foi presidido pelo ministro do STJ Antonio Saldanha Palheiro. Teve como palestrantes os ministros do STJ Isabel Gallotti e Paulo de Tarso Sanseverino, além da presidente da BrasilCon, Amanda Flávio, e do presidente da Comissão Jurídica do CBIC, José Carlos Gama. Em suas considerações iniciais, o ministro Saldanha Palheiro fez um resumo da oposição entre os interesses coletivos e ­individuais que ocorre em face da resolução de contratos antes do término das obras.

Segundo Palheiro, com o objetivo de corrigir as distorções que poderiam levar à perda total do valor pago pelo comprador que se viu forçado a desistir do imóvel, a jurisprudência supriu as lacunas da lei com a possibilidade do distrato em determinadas situações, fixando a priori que os contratos de incorporação imobiliária são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor. Seguindo esse entendimento, a Súmula 543 do STJ estabeleceu que na resolução dos contratos de promessa compra e venda deve ocorrer a imediata restituição das parcelas, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Com isso, as incorporadoras passaram a apontar um risco sistêmico para o setor e dificuldades para a conclusão das obras, podendo prejudicar os consumidores adimplentes. Para o ministro, será possível alcançar um equilíbrio a partir da definição de critérios objetivos para a definição do percentual de retenção pelas incorporadoras.

A ministra Isabel Gallotti apresentou uma análise da evolução jurisprudencial do Tribunal com o ­advento do Código de Defesa do Consumidor, que, segundo ela, “permitiu maior estreitamento entre o direito e a realidade social nesses tipos de contrato”. A magistrada, contudo, falou sobre as dificuldades para uniformizar a jurisprudência do STJ com as dos tribunais estaduais como, reforçando o exemplo, no que se refere ao percentual de retenção no caso de distrato. Ressaltou que deve haver um mínimo de previsibilidade e segurança jurídica para todos os ­envolvidos na incorporação imobiliária.

Responsabilidade dos construtores – O ministro Paulo de Tarso Sanseverino apresentou uma palestra sobre a responsabilidade civil dos construtores na incorporação, que incluiu algumas questões com discussão ainda em aberto na jurisprudência. Esclareceu o ministro que o não cumprimento do contrato pelo vendedor causa, além do dano emergente figurado nos valores das parcelas pagas pelo comprador, lucros cessantes a título de alugueres que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido caso tivesse sido entregue na data contratada. O ministro também discutiu outros pontos polêmicos, sob os pontos de vista doutrinário e jurisprudencial, como a possibilidade de cumulação da cláusula penal decorrente da mora com a indenização por lucros cessantes. Matéria esta que, segundo ele, deverá ser julgada em breve pelo STJ com o objetivo de estabelecer ­critérios objetivos para sua aplicação.

O magistrado apresentou uma série de precedentes na jurisprudência do STJ que, segundo ele, demonstram que o Tribunal “tem procurado alcançar um ponto de equilíbrio entre os interesses das construtoras e dos adquirentes das unidades habitacionais nas principais questões controvertidas”. Questões essas que não se limitam à resolução dos contratos por inadimplemento, passando também pelas ações que tratam da revisão de financiamentos imobiliários; comissão de corretagem; pedido de indenização por atraso na entrega da obra, com a ocorrência ou não de dano moral; bem como ações indenizatórias ­movidas contra construtoras, incorporadoras e até seguradoras por vícios construtivos.

Questionamentos – A professora de Direito Econômico da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) e presidente da BrasilCon, Amanda Flávio de Oliveira, problematizou alguns argumentos ­frequentes do mercado nos atuais debates sobre a incorporação imobiliária. Quanto à existência de custos irrecuperáveis que precisam ser levados em consideração, por exemplo, a professora argumentou que estes integram a relação de custo/ risco e que por isso certamente já são considerados na precificação.

Segundo ela, o setor questiona em especial a ­Súmula 543 do STJ com o argumento de que, a permanecer tal entendimento, quem sofre as maiores consequências da resolução de contratos são os consumidores adimplentes. “Precisamos enfrentar esses argumentos a partir do que eles têm de jurídico e legal, e o que eles têm de econômico. Juridicamente, o aumento de insegurança não me parece presente, seja porque está sumulado – nada mais seguro do que uma súmula – seja porque há alguns dispositivos legais que são de uma clareza imensa. Retomo o que disse o Dr. Teotônio Rezende: ‘a maior proteção para os clientes é termos regras claras’”, argumentou a professora. Quanto ao aspecto econômico e à alegada crise vivida pelo setor, ela utilizou números das próprias empresas para demonstrar que no ­fechamento do ano passado surgiram sinais de reaquecimento do mercado, como a queda do número de distratos, o aumento dos lançamentos e a redução do estoque de unidades.

Não há jantar grátis – José Carlos Gama rebateu em parte os argumentos apresentados pela palestrante que o antecedeu. “A senhora tem a formação econômica, fica fácil lhe mostrar que nós empresários não queremos mudar a jurisprudência por conta da crise, queremos mudar por uma questão de justiça”, disse ele. Gama acrescentou que a crise trouxe queda brusca de novas vendas e aumento dos custos de financiamento, seguidos do surgimento das rescisões, que levaram a um “desequilíbrio econômico total” das incorporações.

O presidente da Comissão Jurídica da CBIC ­buscou então demonstrar que quando se observa apenas os interesses individuais do comprador inadimplente não se considera os direitos coletivos dos compradores adimplentes, que da mesma forma são “consumidores ­hipossuficientes que precisam ­receber seu imóvel a tempo e a hora”. Segundo Gama, no momento em que o volume de resoluções aumenta acontecem dois descasamentos. No primeiro, o ­incorporador deixa de receber recursos que estavam previstos para a execução daquela obra. No segundo, o incorporador vai ter que devolver ao consumidor inadimplente recursos que ­estavam previstos para a compra de materiais e a ­contratação de serviços ­indispensáveis à conclusão do empreendimento. Em sua opinião o direito do consumidor inadimplente de receber de volta parte do que pagou deve ser mantido, porém apenas após a conclusão da obra, de forma a privilegiar os consumidores adimplentes. “Não se iludam, não existe jantar de graça. Quando alguém está subsidiando a energia do pobre, o restante da população está pagando”, concluiu.

Reticências – “Não existe fórmula mágica para ­resolver problemas complexos. O melhor caminho para sair da confusão instalada na economia e ao mesmo tempo preservar os direitos fundamentais do consumidor passa, necessariamente, por um amplo e transparente diálogo. O que a gente faz aqui com apoio irrestrito do STJ é convocar a sociedade a participar desse diálogo na Casa da Cidadania”, comentou, no encerramento, o desembargador do TJ-RJ Werson Rêgo, que dividiu a coordenação científica do Seminário com o ministro do STJ Luis Felipe ­Salomão. “Muito mais importante do que encontrarmos conclusões é dizer que continuamos colhendo os frutos das sementes lançadas lá atrás. Encerramos o dia não com um ponto final, mas com reticências”, acrescentou Rêgo.

Em entrevista à revista Justiça & Cidadania após o encerramento, o presidente da CBIC, José Carlos Martins elogiou o alto nível dos debates: “A evolução é flagrante de como esse diálogo patrocinado pelo STJ tem produzido resultados. Tivemos hoje uma discussão muito mais aberta, muito mais aprofundada, ­tenho que parabenizar os organizadores pela qualidade e pelo grau de importância daquilo que foi falado. O maior problema que o Brasil tem hoje é a insegurança jurídica para a retomada dos investimentos. A insegurança custa e quem paga é aquele que fica sem o serviço ou faz um investimento mais caro. Um evento como esse que o STJ promove tem vital importância para a harmonização das relações no Brasil, para que as relações de todos os participantes no jogo democrático do país possam ser azeitadas e todos nós possamos construir um Brasil melhor”.

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